L’encadrement des loyers comment ça marche ?

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10/11/2021

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Qu’est-ce que c’est l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est permis par la loi depuis juillet 2019. C’est un dispositif mis en place pour limiter les abus dans les loyers de certains logements à l’échelle d’agglomération pouvant connaître des tensions liées à une demande plus forte que l’offre de logements disponibles provoquant une hausse du montant des loyers. Pour savoir si ton logement se trouve dans une zone tendue, il te suffit d’utiliser ce site : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues.

L’encadrement des loyers est mis en place une première fois par la loi ALUR de 2015 puis s’est vu annulé en 2017 pour une réintroduction par la loi ELAN de 2019.

Comment ça fonctionne ?

La loi permet via ce dispositif pour les communes qui le souhaitent et en font la demande auprès de l’Etat une mise en place du dispositif par une phase d’expérimentation de 5 ans. A l’heure actuelle tu as 3 agglomérations qui appliquent l’encadrement des loyers : Paris, l’agglomération lilloise (Lille, Hellemes, Lomme), l’agglomération de plaine commune en Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains, Villetaneuse, Pierrefitte, l’île-Saint-Denis, la Courneuve)

L’encadrement des loyers a pour principe général de définir une valeur maximale de loyer au m² applicable aux nouveaux baux signés, appelée loyer de référence majoré.

La loi prévoit des observatoires des loyers locaux qui ont comme mission de définir un ensemble de valeurs de référence, appelé loyer médian de référence, correspondant aux médianes d’échantillons de baux définis en fonction d’une ventilation de critères :

Zone : un découpage en quartiers administratifs (80 à Paris par exemple)
Date de construction : quatre tranches sont définies avec comme bornes 1946, 1970, 1990
Type de location : vide ou meublée
Nombre de pièces : du studio au plus de 5 pièces

L’encadrement des loyers concerne tous les logements mis en location pour la première fois, ou dont le bail est renouvelé. Il s’applique également en cas de changement de locataire. L’encadrement des loyers ne s’applique qu’aux logements loués à titre de résidence principale. Il peut s’agir d’un bail de location vide de 3 ans, d’un bail de location meublée d’un an, d’un bail étudiant de 9 mois ou encore d’un bail mobilité.

Les valeurs d’encadrement prennent donc bien en compte les meublés, pour lesquels l’encadrement des loyers s’applique également (quand il s’agit de meublé résidence principale en bail d’un an).

L’encadrement s’applique également aux colocations qu’elles soient à bail unique ou en bail individuel (voir notre fiche sur l’encadrement des loyers en bail individuel).

En cas de changement de locataire, le loyer ne peut être supérieur à celui du locataire précédent ou au loyer de référence majoré. Si le loyer n’a pas été révisé depuis au moins 12 mois, il pourra tout de même être révisé sans dépasser l’indice de référence des loyers (IRL). En cas d’importants travaux d’amélioration ou de mise en conformité, le loyer peut être augmenté jusqu’à 15 % du coût des travaux, dans la limite du loyer de référence majoré. Le montant des travaux doit toutefois être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyers et l’augmentation ne peut être supérieure à 7,5 % du loyer annuel.

Quelles exceptions à l’encadrement des loyers ?

Une dérogation possible à l’encadrement des loyers qui est le complément de loyers exceptionnel.

Le complément de loyer doit être justifié par un élément réellement exceptionnel par rapport au bien de la même zone ayant les mêmes caractéristiques de nombre de pièces, de date de construction ou de location meublée ou vide.

Les motifs justifiant un complément n’ayant pas été définis, voici des motifs étant utilisé par les propriétaires :

Oui	Incertain	Non
Terrasse / Jardin	Grand balcon	Petit balcon
Hauteur sous plafond de plus de 3,3m	Hauteur sous plafond de plus de 3m	Parquet moulures
Parking	Grande cave	Cave standard
Vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Notre Dame)	Sans vis-à-vis	Lumineux / Exposition
Equipements luxueux (sauna, home-cinéma)	Equipements de qualité (literie, cuisine équipée)	Equipements inclus dans les charges (gardiennage, piscine, chauffage collectif, ascenseur)
	Localisation
		Refait à neuf

Comment savoir si mon loyer respecte le loyer de référence ?

Les propriétaires doivent fixer leur loyer en se conformant au loyer de référence, fixé par arrêté du Préfet. Les plafonds varient selon le quartier, le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et la date de construction de l’immeuble.

Trois types de loyers de référence sont fixés : un loyer de référence, un loyer minoré (loyer de référence – 30 %) et un loyer majoré (loyer de référence + 20 %).

Le loyer (hors charges) demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Pour que tu puisses vérifier que ton loyer respecte les plafonds, tu peux aller un site du gouvernement : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/.

Tu dois préciser certaines informations (nombre de pièces, construction de l’immeuble, adresse…) pour découvrir la fourchette de prix que le propriétaire doit respecter pour fixer son loyer.

Que faire si j’en ai besoin ?

Si jamais tu as d’autres questions ou besoin d’aides, n’hésite pas à contacter ton syndicat étudiant, l’UNEF : contact@unef.fr ou au 01-42-02-25-55.

Textes, lois et références :